IL PRETORE
Letti gli atti, sciogliendo la riserva di cui al verbale che pre-
cede,
O S S E R V A
Con atto di citazione, notificato il 21 dicembre 1992, Saverio
Alioto, Concetta Di Paola e Carmelina Alioto, comproprietari
dell'appartamento sito in Genova, via Sapeto 14/14, condotto in
locazione da Marina Alessandrini, in forza di contratto stipulato il
1 gennaio 1989, convenivano quest'ultima in giudizio per sentir
convalidare la licenza per finita locazione intimata per la scadenza
del 31 dicembre 1992. Ribadivano gli attori la necessita' di
Carmelina Alioto di adibire l'appartamento ad abitazione propria e
del coniuge Roberto Barberio. Si costituiva l'intimata opponendosi
alla convalida intimatale, assumendo che il contratto, stipulato il
1 febbraio 1989, andra' a scadere il 31 gennaio 1993 e chiedendo,
inoltre l'applicazione dell'art. 11, comma 2- bis, del d.l. n.
359/1992 e la declaratoria di scadenza del contratto al 31 gennaio
1995. Gli attori assumevano che la proroga biennale prevista
dall'art. 11, comma 2- bis, della legge n. 359/1992 non era
applicabile alla fattispecie, trattandosi di immobile che il locatore
intende adibire agli usi di cui all'art. 29 della legge n. 392/1978,
in particolare, a propria abitazione.
Chiedevano l'emanazione di ordinanza esecutoria di rilascio ex
art. 665 del c.p.c. Questo pretore si riservava la decisione.
In primo luogo, si osserva che devono ritenersi sussistenti i
gravi motivi ostativi alla pronuncia dell'ordinanza di rilascio, in
considerazione dei motivi posti dalla conduttrice alla base della
proposta opposizione e, in particolare, in considerazione del
contrasto tra le parti in ordine alla applicabilita' alla fattispecie
del biennio di proroga di cui al comma 2- bis dell'art. 11 della
legge n. 359/1992. Cio' detto, si osserva che il chiaro tenore
letterale della norma in questione, che non fissa un termine
temporale per la formazione dell'accordo in deroga all'equo canone, e
la stessa terminologia usata dal legislatore ("alla prima scadenza
del contratto" .. "il contratto stesso e' prorogato di diritto di due
anni"), rendono evidente che il biennio di proroga di cui trattasi
costituisce una vera e propria proroga del contratto e non
dell'esecuzione. La norma in oggetto reintroduce un meccanismo di
proroga legale condizionata, non dissimile da quello di cui agli
artt. 1 e 5 della legge n. 1521/1960, disponendo che, in caso di
mancato accordo tra locatore e conduttore su un nuovo contratto in
deroga, la scadenza del contratto abbia un ulteriore durata biennale,
evidentemente per consentire al conduttore di reperire altra acconcia
sistemazione abitativa. Una ulteriore protrazione biennale legale
della durata era stata, a suo tempo, disposta dall'art. 71, secondo
comma, della legge n. 392/1978 per i contratti locatizi aventi a
oggetto immobili adibiti a uso diverso da quello abitativo, non
soggetti a proroga legale.
Il terzo comma della norma e' strettamente connesso al secondo
comma dell'art. 11, poiche' detta la disciplina transitoria dei
rapporti ancora incorso de iure alla data di entrata in vigore della
legge n. 359/1992. Anche per tali rapporti infatti, il secondo comma
dell'art. 11 prevede la facolta' delle parti di stipulare contratti
in deroga dell'equo canone. E cio' e' evidente atteso che:
1) se il contratto scade dopo il 14 agosto 1992, ed e' stato
regolarmente disdettato, e' un contratto ancora in corso de iure, in
relazione al quale le parti possono, alla scadenza, addivenire alla
stipula di un contratto in deroga;
2) se il contratto, scade dopo il 14 agosto 1992 e non e' stato
regolarmente disdettato, si tratta di contratto "rinnovato
successivamente" alla data di entrata in vigore della legge, al quale
la norma di cui al secondo comma ha fatto specifico e espresso
riferimento.
Cio' detto, si osserva che il terzo comma della norma, facendo
riferimento alla "prima scadenza del contratto successiva alla
entrata in vigore della legge", non ha inteso riferirsi solo ai
contratti locatizi aventi la prima scadenza oltre la data del 14
agosto 1992, bensi' a tutti i contratti locatizi aventi la prossima
scadenza, l'unica ancora "utile" e rilevante giuridicamente, in data
successiva al 14 agosto 1992. E cio' atteso che una diversa
interpretazione restrittiva verrebbe a creare notevoli disparita' di
trattamento tra contratti "giovani" e contratti "vecchi", tacitamente
rinnovatisi nel corso degli anni e non pare giustificata, tenuto
conto della ratio della norma che e' quella di consentire un
passaggio, dilazionato e non traumatico, dal regime, essenzialmente
vincolistico, della legge n. 392/1979 al regime di sostanziale
autonomia contrattuale nella determinazione del corrispettivo delle
locazioni abitative, introdotto con le disposizioni del primo e
secondo comma dell'art. 11. Cio' in vista di una revisione organica
della materia delle locazioni e allo scopo di realizzare la riforma,
senza creare turbative nell'equilibio precario del mercato, nel
quale, prevedibilmente, si verifichera' un innalzamento dei prezzi
per effetto della liberalizzazione, con conseguenze pericolose sul
fenomeno inflattivo, tenuto in massima considerazione del
legislatore, anche in vista del risanamento della finanza pubblica
che costituisce l'oggetto specifico della legge n. 359/1992.
In questa ottica, la proroga legale di cui al terzo comma
costituisce un tentativo di indurre le parti a stipulare un nuovo
contratto "libero" e integra uno strumento di incisiva pressione a
contrarre sul locatore, al quale viene posta l'alternativa, non certo
allettante, di subire un ulteriore biennio legale di durata del
contratto, a equo canone. Deve ancora osservarsi che la proroga in
oggetto e' sottoposta alla condizione risolutiva del raggiungimento
di un accordo sulla determinazione del canone e cioe' alla condizione
risolutiva costituita dalla stipulazione di un nuovo contratto in
deroga alle norme della legge n. 392/1978, stipulazione sempre
possibile dalla prima scadenza contrattuale successiva al 14 agosto
1992 in poi. Se il nuovo contratto in deroga interviene, il titolo
giudiziale ottenuto dal locatore per la scadenza legale, non verra',
evidentemente, posto in esecuzione.
E tale soluzione si impone, sia per le convalide di sfratto, nelle
quali la scadenza e' gia' intervenuta e non vi e' stato alcun accordo
circa un nuovo contratto, sia per le convalide di licenza per finita
locazione. Infatti:
1) non e' stato abrogato l'istituto di cui all'art. 657, primo
comma, del c.p.c.;
2) e' sempre possibile alle parti, anche dopo la pronuncia della
convalida, emessa per una data comprensiva della proroga legale,
stipulare un contratto "in deroga";
3) il giudice, al momento della decisione, antecedente alla
scadenza del contratto, non puo' che ritenere sussistente il
presupposto di applicabilita' della proroga biennale (mancato
accordo), per il fatto stesso che il locatore abbia agito e richiesto
la declaratoria di cessazione del contratto alla scadenza. In tal
modo infatti, il locatore manifesta la sua inequivoca volonta' di non
dar corso ad alcuna trattativa e, pertanto, e' realizzata la
condizione negativa per l'applicazione della proroga biennale che op-
era in ogni caso in cui le parti non abbiano raggiunto l'accordo sul
nuovo canone, sia quando non vi siano state trattative, sia quando le
trattative non siano andate a buon fine e, in particolare, quando via
sia il mero rifiuto del locatore di trattare, situazione questa che
deve essere equiparata al caso di mancato accordo. Non appare infatti
ragionevole far dipendere la operativita' della proroga
dall'esclusiva volonta' del locatore, indipendentemente dalle
motivazioni del suo rifiuto di trattare.
Ed e' ragionevole che, proprio quando le trattative non vi siano
state, per il rifiuto del locatore di intraprenderle, al conduttore,
parte debole del rapporto, venga attribuito un ulteriore periodo di
durata del contratto che gli consenta di reperire un'altra
sistemazione abitativa. Ferma restando comunque, la possibilita' del
conduttore di rinunciare alla proroga legale, che opera a istanza di
parte.
D'altro lato, adottando interpretazioni diverse da quella sopra
esposta e, cioe', ritenendo che la proroga legale biennale non operi
automaticamente, sebbene, su richiesta del conduttore, (salva la
stipula in data successiva di un nuovo contratto), la tutela della
parte "debole" del rapporto verrebbe meno. Infatti, al locatore
verrebbe attribuita una situazione di ulteriore "forza contrattuale"
e si determinerebbero, inevitabilmente, notevoli lievitazioni di
canoni richiesti sul mercato, stante l'eccedenza delle domande
rispetto alle offerte di immobili in locazione. Inoltre, verrebbe di
fatto disapplicata in toto la norma di cui al terzo comma dell'art.
11, poiche' nessun locatore avanzerebbe proposte di un nuovo
contratto al proprio conduttore, se non tutt'al piu' dopo aver
conseguito un titolo giudiziale di convalida di sfratto o di licenza
per finita locazione (per la scadenza convenzionale e senza la
proroga biennale), per non esporsi al rischio di dover subire un
ulteriore biennio legale di durata del contratto a equo canone. E
cio' finirebbe per frustrare lo scopo della norma in oggetto, che e'
anche quello di agevolare gli accordi in deroga, e creerebbe evidenti
squilibri di forza contrattuale del locatore e del conduttore.
In linea generale, la proroga biennale di cui trattasi appare
compatibile con la garanzia costituzionale del diritto di cui
all'art. 42 della Costituzione, alla luce dei principi gia' enunciati
dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 89 del 5 aprile 1984 e,
in considerazione del carattere straordinario e temporalmente
limitato della proroga e dal fatto che l'indubbio sacrificio imposto
alla proprieta' privata, soggetta a limiti, allo scopo di assicurarne
la funzione sociale, appare adeguatamente bilanciato dal vantaggio
conseguibile dal locatore per effetto della immediata abrogazione
dell'equo canone, per gli immobili di nuova costruzione, e per
effetto della possibilita' di concordare, alle scadenze dei contratti
in corso o per i nuovi contratti (stipulati dopo il 14 agosto 1992),
corrispettivi adeguati agli effettivi valori del mercato immobiliare.
Ma a diverse conclusioni si ritiene di dover pervenire nelle ipotesi,
quale quella oggetto del presente procedimento, in cui il locatore
abbia o asserisca di avere necessita' di riottenere la disponibilita'
dell'immobile locato, per adibirlo ad abitazione propria o di stretti
congiunti e invochi tale situazione per sottrarsi all'applicazione
della proroga legale.
Infatti, la proroga legale di cui al comma 2- bis dell'art. 11 del
d.l. citato, generalizzata e indiscriminata, non prevede alcuna
eccezione o deroga e non prende in considerazione in alcun modo le
situazioni personali e economiche del locatore, ne' l'eventuale
esigenza di quest'ultimo di riottenere la disponibilita'
dell'immobile per necessita' di adibirlo ad abitazione propria o
degli stretti congiunti. Ne' il chiaro e sintetico tenore letterale
della norma, che non contiene alcun richiamo all'istituto del
recesso, gia' previsto dal regime vincolistico previgente alla legge
n. 392/1978 e dal regime transitorio di tale legge, e non consente
che un'interpretazione, lascia aperta al magistrato la possibilita'
di adottare, tra piu' interpretazioni, quella sola che sarebbe
conforme alla Corte costituzionale. Per le stesse ragioni non pare
possibile, in sede interpretativa, estendere al disposto del comma 2-
bis l'istituto del diniego di rinnovazione, previsto, dal precedente
comma secondo, art. 11 della legge n. 359/1992, solo in concomitanza
con la prima scadenza quadriennale dei contratti stipulati ai sensi
della prima parte di tale disposizione di legge.
In altre parole, la mancata considerazione delle esigenze
personali del locatore, esigenze che potrebbero in concreto essere
meritevoli di riconoscimento e tutela, e la omessa previsione dalla
possibilita' di sottrarsi all'applicazione della proroga legale o di
far valere l'istituto della necessita' come causa giustificatrice
della cessazione della proroga stessa, durante il biennio in
questione, determinano una irragionevole e ingiustificata
compressione del diritto di proprieta', incompatibile con la garanzia
disposta dall'art. 42 della Costituzione. Viene infatti
indiscriminatamente sacrificato l'interesse del locatore e garantita,
comunque, la prevalenza su tale interesse, di quello contrapposto del
conduttore. In particolare, la proroga viene imposta anche al
locatore che abbia gia' ora la necessita' di adibire l'immobile a uno
degli usi che gli avrebbero consentito nel regime vigente (artt. 2,
primo e terzo comma, e seguenti della legge n. 61/1989) di ottenere
l'assistenza della forza pubblica nell'esecuzione dello sfratto e,
quindi, la riconsegna dell'immobile in tempi ravvicinati. D'altro
lato, la omessa previsione del diritto del locatore, nella
sussistenza di situazioni di necessita' o di specifiche situazioni
assimilate, di sottrarsi all'applicazione della proroga legale o di
determinarne la cessazione (con il recesso), si pone, in evidente
contrasto con la legislazione vincolistica del decorso quarantennio,
nell'ambito della quale era previsto il diritto del locatore di
determinare la cessazione della proroga legale per necessita' (vedi
l'art. 4 della legge n. 253/1950, richiamato dalle successive leggi
di proroga e, da ultimo, l'art. 59 della legge n. 312/1978 e la
sentenza n. 22/1980 della Corte costituzionale).
Alla luce di tali considerazioni, deve essere dichiarata la
rilevanza e la non manifesta infondatezza della questione di
legittimita' costituzionale dell'art. 11, comma 2- bis, della legge
n. 359/1992, nella parte in cui non prevede il diritto del locatore
di sottrarsi all'applicazione della proroga biennale e quello di
recesso, durante il biennio di proroga, in caso di necessita' o per i
motivi di cui agli artt. 29 e 59 della legge n. 392/1978.